გაიგეთ თქვენი უძრავი ქონების ზუსტი ღირებულება

ბიზნესი & ეკონომიკა - 15:46, 18 Dec, 2013

7796

ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროსთვის ერთ-ერთ მნიშვნელოვან მიმართულებას უძრავი ქონების შეფასება წარმოადგენს. საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი ყოველწლიურად იზრდება, დღეისთვის საკმაოდ აქტუალური საკითხებია უძრავი ქონების შეფასება ყიდვის ან გაყიდვის დროს; ქონების ბალანსზე ასაყვანად ან ჩამოსაწერად; ქონებრივი დავის, კრედიტის აღების, ზარალის განსაზღვრისა და სხვა შემთხვევებში.

ექსპერტიზის ეროვნულ ბიუროში მომსახურების საერთაშორისო ხარისხის დაცვით უმოკლეს ვადაში მოგაწვდით სრულყოფილ დასკვნას თქვენთვის საჭირო ქონების საბაზრო ღირებულების შესახებ.

ქვეყანაში ბევრი კომპანიაა, რომელიც მომხმარებელს უძრავი ქონების შეფასებას თავაზობს. სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიურო ერთადერთი დაწესებულებაა, სადაც უძრავი ქონების შეფასებას ახორცილებენ ექსპერტები, რომლებსაც ISO 17025 სერტიფიკატი აქვთ მოპოვებული. აღსანიშნავია, რომ სერტიფიკატების განახლება ყოველ ორ წელიწადში ერთხელ ხდება. სასაქონლო ექსპერტიზის სამმართველოს ექსპერტები უძრავ-მოძრავი ქონების შეფასებას ახორციელებენ შეფასების საერთაშორისო სტანდარტების საბჭოს წევრი მიწის და უძრავი ქონების პროფესიონალთა ასოციაციის მიერ მინიჭებული შესაბამისობის სერტიფიკატების საფუძველზე.

აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონების შეფასებაში დიდი წილი მოდის თბილისის ძველ უბნებში კერძო საცხოვრებელი სახლების შეფასებაზე. ამას განაპირობებს დღემდე არსებული მოუწესრიგებელი ურთიერთობა მესაკუთრეებსა და მოსარგებლეებს, ე.წ. „ატსტუპნიკებ“-ს შორის. აღნიშნულ ტიპის ქონებების შეფასებისას გამოსაკვლევი ობიექტი ძირითად შემთხვევაში წარმოადგენს არა მთლიან უძრავ ქონებას, არამედ მის ნაწილს, ზოგჯერ მხოლოდ 1 ოთახს ან/და საერთო სარგებლობის ფართებს, ხშირ შემთხვევაში სადაო ობიექტებს დაკარგული აქვთ პირვანდელი სახე, შეცვლილი აქვთ ფართობი, რა დროსაც ჩნდება საინჟინრო ექსპერტიზის ჩართვის საჭიროება.

სასაქონლო ექსპერტიზის განყოფილებაში ასევე ხშირად ხდება გამიჯვნის შემდგომ უძრავი ქონების შეფასება, რა დროსაც ექსპერტის მიერ, საინჟინრო კვლევის შედეგებზე დაყრდნობით დგინდება, ამცირებს თუ არა გამიჯვნა გამოყოფილი წილების საბაზრო ღირებულებას, და თუ ამცირებს რა ოდენობით.

სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს მიერ შეფასებულ ქონებას ლეგიტიმურად ცნობს, როგორც სასამართლო ისე ნებისმიერი ადგილობრივი თუ საერთაშორისო დაწესებულება.

ექსპერტიზის ეროვნულ ბიუროში ეს სერვისი ყოველწლიურად სულ უფრო მოთხოვნადი ხდება. ამ დარგის ექსპერტები მუდმივად გადიან ტრენინგებს უძრავი ქონების ახალი ეფექტური მეთოდების დანერგვის მიზნით.

უძრავი ქონების შეფასება ბიუროს ექსპერტების მიერ ხორციელდება შემდეგი მიმართულებებით:

მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობების საბაზრო ღირებულების დადგენა;

მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობების საიჯარო ღირებულების დადგენა;

მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობების საბაზრო ღირებულების დადგენა სხვადასხვა წლების მდგომარეობით;

მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობების საბალანსო ღირებულების დადგენა.

უძრავი ქონების შეფასება შემდეგ საფეხურებს მოიცავს:

• შესაფასებელი უძრავი ქონების ადგილზე დათვალიერებადადასურათება;

• შესაფასებელი უძრავი ქონების შესახებ იურიდიული და ფიზიკური მონაცემების მოპოვება (ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, საკადასტრო რუკა, აზომვითი ნახაზი);

• იმ შემთხვევაში თუ არ არის ხელმისაწვდომი შესაფასებელი ქონების ფართობი, კვლევაში ერთვება ბიუროს საინჟინრო ექსპერტიზის სამმართველო;

• შეფასებისსამი მეთოდიდან ერთ-ერთისშერჩევა.

საბაზრო ღირებულების შეფასებისთვის გამოიყენება სამი ძირითადი მეთოდი:

ა) გაყიდვების შედარების მიხედვით მიდგომა:

გულისხმობს შესაფასებელი ობიექტის პირდაპირ შედარებას ანალოგების იმ მონაცემებთან, რომლებიც გაყიდულ იქნა ან რომლებიც განცხადებული არიან გასაყიდად.

გაყიდვების შედარებაზე დაფუძნებული მიდგომის გამოყენებისას, შემფასებელი ანხორციელებს ქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

- იკვლევს ბაზარს (ახდენს ბაზრის იმ მონაცემების მოპოვებასა და ანალიზს, რომლებიც საშუალებას იძლევიან დადგინდეს ანალოგიური უძრავი ქონების ობიექტები);

- ადგენს ინფორმაციის სისწორეს;

- არჩევს შედარების იმ ელემენტებს, რომელთა მეშვეობითაც შემდგომში განახორციელებს შესაფასებელი ქონების შედარებას ანალოგებთან;

- აკორექტირებს ანალოგების შერჩეული ელემენტის ფასებს შესაფასებელი უძრავი ქონების ელემენტებთან მიმართებაში;

- ადგენს შესაფასებელი უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებას ანალოგებთან დაკორეკქტირებული ფასების შეჯერების გზით.

ბ) შემოსავლების მიხედვით მიდგომა

გულისხმობს უძრავი ქონებიდან მომავალი შემოსავლების მიმდინარე ღირებულების დადგენას პირდაპირი კაპიტალიზაციით ან ფულადი ნაკადების დისკონტირების გამოყენებით. (აღნიშნული მეთოდი გულისხმობს რომ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება პირდაპირ კავშირშია მის გასაქირავებელ ფასთან და საბაზრო ღირებულება დგინდება საიჯარო ფასის მიხედვით).

გ) დანახარჯების მიხედვით მიდგომა

დგინდება მიწის ნაკვეთის (როგორც ვაკანტურის) საბაზრო ღირებულება, რომელსაც ემატება იდენტური (ანალოგიური) შენობა-ნაგებობის ახალი მშენებლობის ხარჯები და სამეწარმეო (დეველოპერის) მოგება და აკლდება ყველა სახეობების ცვეთა (ფიზიკური, ფუნქციონალური და ეკონომიკური).

ყველა ზემოთჩამოთვლილი მეთოდი და ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს ექსპერტთა პროფესიონალიზმი გარანტორია ბიუროს მიერ გაცემული ყველა დასკვნის მაღალი სანდოობისა და ხარისხის.